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ado 发表于 2006-5-18 08:30

王小广:揭穿房地产业发展十大谎言

  作者：王小广 文章来源：新华网 点击数：153 更新时间：2006-5-158| n!dLPmhd

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&w0oC%IED2} M            谎言一：房地产是国民经济和地方最大最重要的支柱产业。0E!V*E`e W@-[6k {y(Z

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5T jM2s o            房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。房地产的支柱性体现在消费上，而不是投资上。
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}9j%IY(z}I-E                谎言二：大众进行房地产投资将会获得相当丰厚的投资回报。3Adu"xuG Z\

R"im2S-\5Tz                房地产是大众消费品，绝不可能成为大众投资品。大众投资房地产不仅不会得到所谓的高回报，而且风险极大。#r+N x2~&f M/h

'DJf3L(aM~uWD                谎言三：利率高低是影响购房行为的重要因素，短期内调升利率对房地产增长形成较大影响。
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T@2I!P3_$TY7N1oA            这在今天的中国并不适用。理由是：中国的利率是浮动的，按揭贷款一般都在20年，即房价的利率成本取决于20年或30年的平均利率水平，而不是某一个时段的利率高低。买房可以节省钱但不能赚大钱，而在房价大涨时购房将会支出过多的成本。
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               谎言四：一些房地产商说，我不为大众生产住房，仅为少数高收入阶层造房，赚的是他们的钱，不伤害穷人，而穷人的住房问题丢给政府管好了。.v2^0iPX
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/O-W+a6fTr(c            这是典型的打着市场经济的旗号发计划经济的横财。如果一个行业(竞争性的)无力满足大多数的产品需求，那这个产业不仅不成熟，而且也不会成功。
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` O"O2{*os#O'AzkP                谎言五：自住需求占多数就不出现泡沫。
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d;DF s;pZ            由于自住需求基本是锁定的，不流动的，投机资金规模增减多少是决定泡沫有多大的根本因素，实际上是少数操纵多数，而不可能是多数操纵少数。在中国的房地产市场上，由于住房的自有率很高，许多城市都在八成以上，投资或投机性住房需求超过10%就会构成泡沫。
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#[;d5b K-DLM#@e                谎言六：城市化是房价上涨的主要推动力。
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SVYbq|1S2r            像北京、上海这样的大都市城市化，每年新增人口很少，例如2004年北京和上海仅分别新增人口37万人和31万人，增长率分别为2.54%和1.81%，其中自然增长率分别为0.07%和0，这里还有郊区人口农转居的部分，这样的增长率不可能造成房地产如此快的速度增长。%TRa-hN` ^{#`

/P_ FM:U Zb2p                谎言七：地荒论和地价决定房价论。
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Ju w\9Y            对北京、长三角和广东省的土地供应所进行的细致分析表明，中国的许多地方(包括五大重点地区)根本就不存在土地供应不足的问题，“地荒论”是房地产商为了炒作住房而杜撰的。
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               谎言八：房价收入比高并不说明有泡沫，中国国情的土地极度稀缺，决定中国房价相对较高。@p-@6U'^6M(H9E1E

xs7O:U^eNSy M+}                房价收入比是一种综合性指标，它不仅反映了房价可能过高，而且意味着消费者的支付能力有问题。房价收入比过高就是泡沫。
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               谎言九：房价不能跌，房地产业不能衰退。J]2q~6^"]
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               对于一个已经出现泡沫的产业而言，早点破比晚点破要好。这种言论让人听着好像是一些地方政府和既得利益者在“要挟中央政府”。VKu5eB

-n3wWb k#wZ                谎言十：房价增幅只要保持不超过GDP增幅，房地产就是健康的。
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JoFV!Vc-rN(c            中国GDP相对其他国家会高些，但中国GDP增长是除了价格后的实际增长。房价增幅与GDP增幅平衡，再加上房地产投资和消费自身的增幅，显然其增长将比GDP高至少一倍以上，除了一定阶段，房地产投资不可能长期以高于GDP几倍的增幅递增。

ado 发表于 2006-5-18 08:32

王小广：房价被严重低估 房价涨幅少算了一半0i3Q-`P{
2006-5-15 8:53:56
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'I(ys-A'QknG 新闻来源：京报网-北京晨报  作者：张黎明 【大 中 小】【收藏本文】
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   “房价涨幅被严重低估了一到两倍”，国家发改委宏观研究院经济研究所宏观室主任王小广给出了这样的判断。 *u&{"Wi[(Jt

t%b]]'O;?q    上周六的清华大学，一场以“宏观经济是否过热”为主题的研讨会也因此将论题转向了“火热”的房价。
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   王小广不太同意国家统计局拿出的数字，“2004年的商品住宅价格增长说的是9.5%，去年是超过7%，”王小广认为，“上海、浙江的房价每年至少涨了30%，北京一季度二手房价格上涨了30%，一手房价格也上涨了20%”，“房地产价格不是每年增长8%、9%，而是20%”。
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2K YR%X;x{8\    对于在北京四处奔走的购房者而言，这样的数据似乎更加贴近现实。王小广希望用数据表达出紧迫感，“如果按照原有数据，似乎都不用调控”。
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]/P mm;\    这位长期从事宏观经济研究的学者一直为产能过剩深深忧虑，“国内经济现在已经是产能过剩、需求不足，如果房价继续虚高，房地产业风险最终成为现实，需求大受影响，那时将出现真正让经济遇冷的通缩”。 D S1E[ cc
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   在进行了一年的调控之后，北京、广州等地的房价还在不管不顾地涨着，不但购房人看得心焦，学术界同样忧虑着解决之道。

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_qJt dH    清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为，政府应当对房地产业再有大动作，“但方向应该调整：松供给、严需求”。李稻葵建言，要打击短期的投机性需求，办法不是地根银根，也不是提高首付比例，而是征收房地产短期交易的增值税。
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   而长城金融研究所所长徐滇庆则不提倡政府的过度干预，他认为，政府可以采取打击囤房等规范市场秩序的行为，而将房贷首付提到五成等传言，被徐滇庆驳斥为“胡说八道”。他认为，这样的政策干预会大幅度打击购房需求，对正常的市场秩序不利。

ado 发表于 2006-5-18 08:33

王小广:目前房地产是一个充满错误观点的行业(图) ]Q0?sfF?
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“中国的房地产是一个幼稚型产业，而且是一个充满错误的产业。我不光坚持这个观点，我认为我这个观点肯定会得到历史的证明。” 国家发改委经济研究所室主任研究员王小广在2006年中国房地产国际研讨暨《2006年房地产蓝皮书》发布会上说。 x8hGD$]

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6A3b"yYm vD+wc3S 调控应该来的更早 持续时间更长 V(}u"@6?8}7B6h.` b

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相关阅读：[房价飞涨地产股底气不足 楼市二次调控山雨欲来]
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他认为目前房地产的调控政策尽管来得晚了一些，但是从去年的情况来讲应该还是比较好的，不过仍然有迹象表明存在第二轮重新过热的投资，包括房地产也有这种苗头。最近两个迹象表明这个苗头，一个是银行贷款，今年房地产资金来源里面增长45％以上。已经完成土地开发面积从去年年底的时候开始松动，12月增长26.8％，第一季度增长33.2％。“这里面有一个错误，就是去年我们讲经济增长的调整，我认为这个调整是应该的，应该一个持续的，从百分之十以上，降到百分之九或者是更低一点更好。”他说：“房地产的问题是一个调而不降，调整不够充分的问题。”同时王小广认为时间的调整也不充分，“一年的调整不行，我认为应该持续三年的调整。” aC5YV SF
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一直言语激昂的王小广认为中国宏观经济面临的一个风险。“我一直相信中国要发生危机，发生一些问题波动的话，我认为就是一个产能过剩。就是我们这一轮是高增长，低通胀，是我们因为我们的总供给的增长速度远远低于总需求的增长速度。”他认为这是中国宏观经济面临的一个最大的问题。而房地产在这里面起到很大的加剧的作用。房地产的泡沫化增长必然带来下一个需求，这种需求实际上也是泡沫的，所以造成了钢铁的过度增长应该是超出了它的需求的。“但我们的需求在哪儿呢？我们的需要应该说是很不乐观。高投资必然带来高消费，但是我们是高投资带来我低消费。” 王小广解释说：“假如我们的增长速度变成8了以后我们还有需求吗？我们的就业增长很慢，我们的财富在向少数人集中，我们的收入差距在扩大，我们的城市化是假的，因为根本就没那么多人转移到城市。所以我说这个需求未来会使你惊讶，萎缩得很厉害。高投资，特别是对房地产的投资，一些对房地产的投资已经达到55％以上。这是宏观的问题，跟房地产有很大关系。”
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市场存在炒作气氛 “地荒论”不可靠
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TO#T4E#{O4e u 相关阅读：[房地产开发用地总量足够 地荒论纯粹是无稽之谈]
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对于目前很多人讲扩大需求就是扩大房地产，就是扩大房地产消费的观点，王小广也不赞同。他认为“房地产假如是一个泡沫性的增长的话，他一定会对消费有紧缺的效应，所以它会减少需求的。”他举例子说：“在高房价的情况下支出，而且20年的贷款意味着20年以后都要支出，你的支出一定是居高不下的，意味着你其他的支出必然要减少。实际上还有金融问题，以后造成的金融不良资产的问题。甚至还要影响城市化，因为我们讲的城市化实际上是假的，为什么，实际上我们没有那么多人口转移到城市，在这种高房价的情况下没有人去住，没有城市化就没有需求。”所以他得出结论，两年以后中国的房地产市场要出现一个过剩，房价的高速上升不利于宏观经济的稳定。 .B2ym!bR4a)U#q

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"e6C7oF%ft 王小广列举美国的例子说房地产增值的神话，这是一个绝大的错误。“不存在这样的问题，华尔街日报我曾经读过他的一篇文章，他们算过，40多年，美国买房的人他的投资到底能增值多少，算了结果，去除了各种费用，他的增值也就是2％，每年。这就是跟储蓄有什么区别？所以并不比储蓄更好比储蓄的流动性更强。”“我敢预言现在1万块钱的房子，五年以后能卖到8千应该是一个幸运的事。”同时他认为房地产业作为支柱产业也是一种错误。“房地产发展是一个结果，是一个福利，这是最后的结果。但是我们经济增长，我认为他是一个发动机，那就完全不一样，所以我们把他作为一个支柱产业是很荒唐的。”
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rM.HjEO 对于目前的“地荒论”王小广坚决的说：“世界上不会存在没有土地来做房子的短缺。他们都叫做什么荒，房荒、地荒，我认为都是一个制造紧张气氛，炒作的很重要的一些理论。房地产土地不足是个事实，这只是经济上的稀缺性，你可以提高容积率。”而谈到目前的房价，他认为中国的房地产行业在一个很幼稚的阶段，就是一开始做就是一种错误。房价只涨不跌仅仅只是一个神话。
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'n@bl H*K:Tcm 建立长效机制 调整住房供应结构
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H|!F*v0R 相关阅读：[引导和鼓励居民住房消费 建设部加快建立长效机制]
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&j!C Cu T6Y 要想解决目前中国房地产业存在的问题，王小广认为应该是顺市调整，抑制炒房。“这是中国房地产市场泡沫一个重要的原因。我最近调查一下，北京二手房的市场，我作为一个消费者的身份问他们，他们就是哄抬房价。这个方面我觉得应该采取更多的措施，主要是来抑制投资炒作。”同时他认为应该当增加有效供给，特别是增加中低住房的供给量。包括发展资本市场来分流这种所谓的投资机会不足的问题。
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/EhOB.CH]z 但是王小广认为最关键的还是要建立一种长期机制，一种制度来保障综合经济的长期稳定发展。要形成制度需要三个转变“第一个转变就是转念，包括政府的理念也包括房地产商也包括消费者的理念。 第二个我认为，应该主要是从税收来调节。第三个变化，就是房地产的生产和销售模式的变化。这个变化我认为应该是不准卖期房，应该卖现房。因为买现房我们的监管相对容易一些。”

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